Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Pannon Presztízs Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Pannon Presztízs Magazint! Keresse az újságárusoknál a Pannon Presztízs Magazint!
Online újság Újság

Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Presztízs Style Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Presztízs Style Magazint! Keresse az újságárusoknál a Presztízs Style Magazint!
Online újság Újság

A föld, ahol majd élünk

Ha nem figyelünk, már a telekvásárlással elszúrhatjuk álmaink házát

Szalay Attila | Profimédia-Red Dot | 2017.05.19. | 2017.05.19.
telekvásárlás
A föld, ahol majd élünk
Az esetenként tíz- plusz tízmillió forintos családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) hatására egyre többen vágnak bele saját lakóházuk felépítésébe. Egy ilyen projekt azonban rendkívül összetett és sok veszélyforrást rejt magában. Ezért úgy gondoltuk, egy új cikksorozatot indítunk, amelyben lépésről lépésre, szakértők segítségével kísérjük végig egy családi ház felépülését. Az első részben a telek kiválasztásának szempontjait dolgoztuk fel.
Nem mindegy, hogy valaki elolvassa a regényt, vagy megírja azt. Amikor olvasni kezdünk egy könyvet, az első oldalaknál még sejtelmünk sincs arról, hogy milyen út vezet a végkifejlethez. Amikor viszont egy író legépeli az első mondatokat, ő már akkor tudja, hogy hová fog kilyukadni a szavak labirintusában. Egy ház felépítése nagyon hasonló a könyvíráshoz: már a legelső fejezetnél, a telek megvásárlásánál ismernünk kell az összes előttünk álló fordulatot, pontos elképzelésünknek kell lennie arról, hogy milyen házat szeretnénk látni a kiválasztott földdarabon. Számos olyan tulajdonsága és szabályozása lehet a környezetnek, amely alapjaiban határozza meg az építmény milyenségét. Három szakértőt három különböző aspektusból kérdeztünk arról, hogy a telekvásárlásnál milyen buktatók lehetnek, melyekre mindenképpen érdemes odafigyelnünk.
 
Az ingatlanjogász: a beépíthetőségre figyelni kell
 
Presztízs MagazinAmikor házépítési szándékkal telket vásárolnánk, magától értetődően „építési telket” keresünk. Így hívja a köznyelv, csakhogy nem minden ingatlan minősül építési teleknek, tudtuk meg a Budapesten saját ügyvédi irodát működtető dr. Horváth V. Gábor ingatlanjogásztól. Hivatalosan az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) határozzák meg, hogy mely terület beépítésre szánt és melyik nem az. Ezen belül sem mindegy, hogy a beépítésre alkalmas terület minek minősül: lakó,- gazdasági,- vegyes-, vagy üdülőterületnek. Erről a helyi önkormányzatnál informálódhatunk, és ezt mindenképpen érdemes megtennünk a telekvásárlás előtt, nehogy később derüljön ki, az adott telek rendeltetése nem az, amire mi használni szeretnénk.
„Fontos utánajárni annak is, hogy az építési telekként hirdetett ingatlan valóban rendelkezik-e a legfőbb tulajdonságával, azaz közművesített-e. A könnyebb eladhatóság érdekében sok esetben hirdetnek az eladók olyan telket is építési telekként, amely nem, vagy csak részben közművesített – ez pedig a költségek szempontjából nem mindegy a vásárlónak” – hívja fel a figyelmet Dr. Horváth V. Gábor. Ha például az ingatlan előtti közterületre vagy közhasználatú magánútra nincsen bevezetve az elektromos áram, víz, gáz, csatorna és telekommunikáció, telken kívüli közműfejlesztésre is szükség lesz, ami jelentősen megnövelheti a kiadásokat.
A lakóterületen belül a következő kérdés, hogy az nagyvárosias, kisvárosias, kertvárosias vagy falusias alkategóriába tartozik-e? Ez azért fontos, mert ettől – és persze a helyi szabályozásoktól függ –, hogy mekkora a telek beépíthetősége. „Óbudán számtalan olyan esettel találkoztam, amelyekben mindössze öt százalék volt. Mindez azt jelenti, hogy ha veszünk egy ezer négyzetméteres, szép tágas ingatlant, végül építhetünk rá egy ötven négyzetméteres kis bungalót…” – hoz gyakorlati példát Dr. Horváth V. Gábor.
A beépíthetőség mellett más helyi szabályozások is vannak, amiket a telekvásárlásnál figyelembe kell venni, többek közt az építménymagasság meghatározása. „Amikor telket választunk, fontos figyelni arra, hogy a megálmodott házunk beleillik-e az utcaképbe.
 
 
Presztízs MagazinKönnyebb lett, de a szabályok maradtak
„Régebben egy engedélyeztetési eljárással az önkormányzatok ellenőrizték, hogy az épülő ház a tömegformálásával, színezésével passzol-e a környék építészeti kultúrájához, ám az adminisztrációs terhek csökkentése érdekében ezt eltörölték a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű lakóházaknál. Viszont ez nem jelenti azt, hogy figyelmen kívül hagyhatjuk a szabályokat! Az óbudai önkormányzat például giccsadót vezetett be a helyi előírásoktól való eltérés miatt, ami évi 500 ezer forint mértékű” – hoz példát az ingatlanjogász.
 
Létezik ezeknél banálisabb buktatója is a telekvásárlásnak, amire sokan nem is gondolnának: ha nincsen közúti megközelíthetősége a területnek. „Elképzelhető, hogy fizikai valóságában van ott egy út, de nem mindegy, hogy milyen. Ha például erdészeti vagy magánút, azt jogszerűen nem használhatjuk – szögezi le dr. Horváth V. Gábor. – Van is ilyen érdekes utcasor egy Budapest környéki településen. Három, egymással párhuzamos utcából áll a településrész, csakhogy ezek a végükön nincsenek egymással összekötve, lényegében nem részei az úthálózatnak. Csak egy jogilag nem létező földútra lehet kikanyarodni róluk, így az egyetlen ki- és bejárat használata szabályellenes.”
 
Az építész: a duzzadó agyag a nagy ellenség
 
Presztízs MagazinA közművesítettséghez hasonlóan mérvadó, hogy a leendő házunkat majd milyen fekvéssel tudjuk felépíteni a kiszemelt telken. Alapvetően azt gondolnánk, hogy ennek a leendő szobák fényessége miatt van jelentősége, de ízlés kérdése is, hogy melyik helyiségeket a nap mely időszakában akarjuk látni fényárban úszva. A fekvésnek azonban hamarosan általános, funkcionális jelentősége is lesz, mivel 2020. december 31-től már csak a Közel Nulla Energiaigény (KNE) követelményrendszernek megfelelő házak kaphatnak használatbavételi engedélyt. Innentől kezdve a fekvés új értelmet nyer, hiszen a házat érő napsütéses órák száma befolyásolja a még inkább felértékelődő szigetelést. „Jelenleg a tíz centiméteres hungarocell szigetelés minden előírásnak megfelel, de 2020 végétől a 20–25 centis vagy a még vastagabb sem lesz ritka. Minél rosszabb a fekvése egy háznak, annál inkább kell majd kompenzálni ezt a szigeteléssel – árulta el érdeklődésünkre Bereczki László, aki már húsz éve működtet egy főleg Vas megyében beruházó építőipari céget. – Ezeknek a KNE- házaknak ráadásul az éves energiaigényük 25 százalékát megújuló energiaforrásból kell nyerniük, tehát a napkollektorok vagy a kertbe telepíthető szélerőmű miatt is fontosak lesznek a telek adottságai.”
Presztízs MagazinA fekvésnél is lényegesebb problémákat okozhat a későbbi házunknak a telek azon tulajdonsága, amit szabad szemmel nem láthatunk: a talajszerkezet. „Sokan megspórolják telekvásárlásnál a talajmechanikai vizsgálatot, pedig ennek a költsége elenyésző ahhoz képest, amilyen károkat megelőzhetünk vele” – figyelmeztet Bereczki László. Ismerni kell, hogy mi van a felszín alatt 2–5 méterrel, mert ennek ismeretében tud csak a statikus a talajnak megfelelő, biztos alapot tervezni a háznak. „Az egyik legveszélyesebb talajréteg a duzzadó agyag. Ha esik az eső, és nedvességet kap, az elnevezéséhez hűen megduzzad, és képes megemelni a házat. Aztán amikor kiszárad, összemegy, az épület pedig visszasüllyed. Az ilyen talajon az állandó mozgás miatt kialakuló repedések komoly károkat okozhatnak a házban” – állítja az építész-vállalkozó. A talajmechanikai vizsgálatot lejtős telken különösen érdemes elvégezni, de gazdasági szempontból nem előnyös ilyen területen építkezni. „A dombos, lejtős telken épülő ház hő- és vízszigetelési költsége akár 1,5–2-szerese is lehet a sima, vízszintes talajon jellemzőhöz képest” – mondta Bereczki László.
 
Az ingatlanszakértő: 30-40-szeres árkülönbség is lehet
 
Presztízs MagazinNemcsak jogi és építészszakmai szempontjai vannak egy telek kiválasztásának, hiszen még ha saját használatra is szánjuk, ez alapvetően befektetés – így nem mindegy, hogy milyen a hosszú távú értékállósága. „Országos szórásban hatalmas eltérések tapasztalhatók, de a telek lokalizációja alapjaiban határozza meg az árszínvonalat. Az sem ritka, hogy egy vidéki és egy Budapest külvárosi telek között akár 30-40-szeres árkülönbség mutatkozik – válaszolja kérdésünkre Kelemen Edmund, aki 2002 óta foglalkozik ingatlanok értékesítésével. – A későbbi eladhatóság kapcsán a másik kiemelten fontos tényező a környék infrastruktúrájának kiépültsége. Manapság, amikor az információ fénysebességgel száguld, alapvető igény, hogy a közelben gyorsan elérhetők legyenek a szolgáltatások. Gondolok itt a jó tömegközlekedésre, boltokra, bölcsődére, óvodára, iskolára, orvosi szolgálatra vagy akár a szórakozási igényeket kiszolgáló helyszínekre.”
Érdekes, hogy a szakértő tapasztalata szerint az elmúlt másfél évtizedben megváltozott a hozzáállás az ingatlanvásárláskor: míg régebben hosszabb távú, minimum 15–20 éves befektetésben gondolkodtak az emberek, addig most inkább csak 10 évre terveznek egy ingatlannal. „Még ez az időtáv is sok ahhoz, hogy pontosan meg lehessen jósolni egy telek későbbi értékét, hiszen a környezet folyamatosan változik körülöttünk. Ugyanakkor általános tapasztalat, hogy a közkedvelt területek ingatlanjai hosszú távon is értékállóak, eladhatók maradnak. Ezt az elmúlt évek gazdaságilag válságos időszaka is alátámasztotta – magyarázza Presztízs MagazinKelemen Edmund, aki szerint az egyik legfontosabb nézőpont továbbra is az, hogy olyan telket válasszunk, amelyen el tudjuk képzelni harmóniában és boldogságban az életünket. – Nehéz ezzel kapcsolatban egyetemes tanácsot adni, mindenkinek a saját életéhez igazodva kell felállítania a prioritásokat. A falusi, városi és nagyvárosi telek is jó választás lehet bizonyos helyzetekben.” A tanulság, hogy tényleg ne „olvasóként”, hanem „íróként” álljunk neki a „könyvünknek”: így már a telek kiválasztása előtt tájékozódjunk, tervezzünk, gondolkodjunk előre – és ehhez bátran kérjük szakemberek segítségét.
Szóljon hozzá!
Még nincs értékelve
Küldje el ismerősének!

Hozzászólások

Új hozzászólás beküldése