Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Pannon Presztízs Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Pannon Presztízs Magazint! Keresse az újságárusoknál a Pannon Presztízs Magazint!
Online újság Újság

Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Presztízs Style Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Presztízs Style Magazint! Keresse az újságárusoknál a Presztízs Style Magazint!
Online újság Újság

Lakásunk ára

A Duna-parti lakásélmény akár 1,2 millióba is kerülhet négyzetméterenként

Bogáth Patrik | Profimédia-Red Dot | 2018.02.25. |
ingatlan, lakás
Lakásunk ára
A harmincévesek egyharmada még szüleivel él Magyarországon, mert az elmúlt években akár a duplájára is emelkedtek az ingatlanárak, ám a növekedést a reálbérek nem követték. A lakásár-növekedés 2017-ben sem lassult. Utánajártunk, hol mennyibe kerül egy ingatlan, mibe érdemes fektetni a pénzünket (ha van) és hogyan érdemes előre tervezni azt, hogy egy szép napon a saját lakásunkba térhessünk haza.
A megfizethető lakhatás alapvető jog, és erre nemzetközi példákat is láthatunk, Berlinben például 2015-ben központilag maximalizálták az elkérhető lakbér felső határát. Magyarországon az Eurostat 2017-es felmérése szerint a lakosság 86,3 %-a saját tulajdonú ingatlanban él, ami leginkább annak köszönhető, hogy a rendszerváltáskor jóval a piaci ár alatt lehetett megvásárolni a korábbi bérlakásokat. Ezt követően azonban az áremelkedés robbanásszerűen indult meg, amit a reálbérek nem követtek, a lakhatási támogatások a nagy cégek felbomlásával szinte teljesen eltűntek, így ma a családalapítás előtt vagy környékén járó fiatalok rendkívül nehéz helyzetben vannak az önálló otthon megteremtésével.
 
Egy albérlet fenntartása egyenlő az átlagkeresettel
 
Presztízs Magazin2000-től minden évben nőttek a lakbérek, országosan 87 százalékkal, miközben Budapesten megduplázódtak, egyes kerületekben pedig 130–150 százalékkal emelkedtek. Ebből következik, hogyha a rezsidíjakat is nézzük, nagyjából egyenlő az átlagjövedelemmel egy lakás bérlése és fenntartása Budapesten. De így miből tartsuk el magunkat, miből fizessük a rezsiköltségeket? Nézzük a konkrét árakat!
A hivatalos adatok szerint egy albérlet havi fenntartási költsége a fővárosban a legmagasabb, átlagosan 94, lakótelepi lakásokban 82, többszintes családi házakban 201 ezer forint havonta. Persze nem kötelező lakást bérelni, a kormány pedig több programot is elindított, amivel vásárlásra ösztönöz. Ezek közül a legismertebb a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény), amely 10+10 millió forintos támogatást ígér három gyermek vállalása esetén, melyből tízmillió vissza nem térítendő. Tíz évvel ezelőtt ez maga lett volna a megtestesült Mennyország, csakhogy az utóbbi időben Budapest több kerületében megduplázódtak a lakásárak, így a nagynak tűnő összeg is elvesztette vonzerejét. Nem véletlen, hogy egy 2017-es kutatás arra az eredményre jutott, hogy a magyar huszonévesek 60 százaléka, de ami ennél meghökkentőbb, a harmincévesek közel egyharmada még mindig a szüleivel él! Nem azért, mert nem akarnak, hanem, mert nem tudnak az önállóság ösvényére lépni.
 
Érdemes 2019-ig belevágni a lakásvásárlásba
 
Presztízs Magazin„Országos szinten az átlagár a tavalyi adatokhoz képest tizenhárom százalékkal nőtt. Meglepő volt, hogy tíz százalékra emelkedett az áremelkedés mértéke a községekben, tehát a kisebb településekre is begyűrűzött a drágulás. Budapesten tizenöt százalékkal kerültek többe az ingatlanok idén, mint tavaly, miközben a kisebb városokban ez a mutató valamivel tíz százalék alatt maradt, a megyei jogú városokban viszont 13 százalék körül mozgott” – tudtuk meg Kocsis István budapesti ingatlanszakértőtől, azzal együtt, hogy a már évek óta tartó áremelkedés nem lassult 2017-ben sem.
A drágulás alapfeltétele a nagy kereslet, amit azzal próbált ellensúlyozni az állam, hogy 2019 végéig öt százalékra csökkentette a lakásépítés áfáját, ezzel is elősegítve a beruházásokat. Tagadhatatlan, hogy ennek volt pozitív hatása, hiszen csak az év második három hónapjában közel 452 milliárd forint értékben indultak el kivitelezési munkák. Ugyanakkor a szakember- és építőanyag hiányára további áremeléssel reagáltak a piaci szereplők. „Ha 2020-tól emellett visszaáll a lakásépítés áfája az eredeti 27 százalékra, az további drágulást idézhet elő, ezért akinek van befektetésre szánt tőkéje, annak érdemes legkésőbb 2019-ig belevágnia a lakásvásárlásba, mert utána még kedvezőtlenebb lehet a helyzet” – vonta le a következtetést Kocsis István. Annál is inkább, mert becslések szerint a lakásépítési hullám 2018-ban és 2019-ben meghaladhatja a 30 ezres szintet, de hosszabbtávon, éves szinten csak 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel. Nagy kérdés, hogy a 27 százalékos áfa mellett lesz-e ennyi építkezés?
 
Hol a legdrágább, és a legolcsóbb a négyzetméterár?
 
Presztízs Magazin„2017-ben a tizenkilenc megye közül sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. A legnagyobb árnövekedés Zala, Tolna és Baranya megyében következett be, mellettük Csongrád és Veszprém megyében drágultak még a 15 százalékot, tehát a fővárosit meghaladó mértékben az ingatlanok” – árulta el az adatokat böngészgetve Kocsis István. Az átlagos négyzetméterárak továbbra is Budapesten messze a legmagasabbak, a fővárosban 412 ezer forintba kerül egy négyzetméternyi, „talpalatnyi föld”. A második Győr-Moson-Sopron 265 ezerrel, de egyre több megye haladja meg a 200 ezres szintet, így Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy. Az eladott ingatlanok országos átlagára 2017 első három negyedévében 286 ezer forint volt négyzetméterenként. Ami a fővárost illeti, az V. kerület továbbra is a legdrágább a közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. A második helyen álló I. kerület fajlagos átlagára ettől majdnem százezer forinttal marad el. Félmilliós szint fölé ezek mellett még a II., a XII. és a VI. kerületek jutottak. Ezzel szemben a legolcsóbb XXIII. kerületben is 260 ezer forint az átlagos négyzetméterár.
 
Befektetési szempontból itt érdemes lakást venni!
 
Presztízs Magazin„Természetesen a kisebb alapterületű lakások árai kedvezőbbek. A 25-40 négyzetméter közötti új építésű lakások közül a legolcsóbbak a X., XIV., XVIII. és XX. kerületben találhatók, átlagosan 500 ezer forint körüli négyzetméterár mellett lehet megvásárolni ezeket. Az utóbbi időben a fejlesztők egyik kedvencévé azonban a XIII. kerület vált, ahol 2017-ben 1500 lakást adhattak át, de összesen már most 3000-4000 lakás építése van kilátásban. Itt az új építésű kislakások négyzetméterárai meglehetősen széles skálán mozognak, vannak 530 ezer forintos, de akár 1,2 millió Ft/nm-es kisméretű ingatlanok is, utóbbiak esetében a rendkívül magas fajlagos árat a Duna-parti elhelyezkedés magyarázza” – tudtuk meg Kocsis Istvántól. Ezen a területen tehát egy tipikus másfél szobás lakás ára az 50 millió forintot is meghaladhatja. Befektetési szempontból ott érdemes lakást venni, ahol nagy a kereslet, és ebből a szempontból természetesen Budapest a legnyerőbb, ahol még a kevésbé frekventált kerületekben is 2000 forint/négyzetméter/hó ár a minimum, amennyiért ki lehet adni egy lakást, de a jellemző 2500–3500 forint közötti összeg – árulja el az ingatlanszakértő. – Szegeden például ez 1000–2500 forint, miközben az eladásnál a kínálati árak 200-300 ezer forint/négyzetméter körül alakulnak. Vagyis ott hosszabb megtérülési idő várható.”
 
Akár több százezer forintos kedvezmény a hitelnél
 
Presztízs MagazinMivel a legtöbb embernek nincs ekkora tőkéje, kénytelen hitelfelvétellel belevágni a lakásvásárlásba. Ahány bank, annyiféle ajánlat van a piacon, de általános jelenség, hogy a hitelpiac élénkülése mellett akciós ajánlatokból sincs hiány a pénzügyi szolgáltatóknál. Szinte minden nagyobb szereplő érvényben tart valamilyen kedvezményt a konstrukcióihoz, és ezek nagyon hasonlóak. „A nagyobb szereplők többsége a hitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri költségek elengedésére, illetve átvállalására épít. Ilyen például a hitelbírálat díja, a földhivatali ügyintézés költsége, az értékbecslési vagy a közjegyzői díj” – jegyzi meg Kocsis úr. Az adminisztratív költségek elengedése vagy átvállalása egyenként nem tűnik jelentős akciónak, hiszen például a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan szakértői értékbecslési díja körülbelül 30 ezer forint szokott lenni, ami egy lakásvásárlás költségeihez képest elenyésző összeg. Ám mivel ezekből a kötelező díjakból általában többet is elengednek a bankok, ezzel akár több százezer forint kezdeti kiadástól megmenekülhetnek a hitelfelvétel előtt álló ügyfelek.
 
A lakástakarék hatékony eszköz, de vannak különbségek
 
Presztízs MagazinHa nem akarunk olyan mértékű hitelt felvenni, amit nagypapa, nagymama korunkig nyöghetünk, de a saját ingatlan vételéről sem mondunk le, akkor egyetlen választásunk marad: az akár évtizedes hosszúságú tervezés. „A megtakarítási piacon az egyik legjobb megoldást jelentik tíz százalék feletti hozamot garantáló lakás-takarékpénztári megtakarítások. 46-49 hónapos futamidő mellett 1,2–1,3 millió forint halmozódhat fel az állami támogatással együtt” – ad tippet Kocsis István.
A lakás-takarékpénztári konstrukcióknál a havi húszezer forintos befizetésnél lehet maximalizálni az állami támogatást. Az egyik legrövidebb futamidő – 46-49 hónap esetében – a saját befizetések összege 920-980 ezer forint, ehhez jön a 276–294 ezer forintos állami támogatás, valamint a betéti kamat, így a futamidő végén 1,2–1,3 millió forint gyűlik össze, ami éves szinten 11–12 százalékos gyarapodást jelent. Ez a mai alacsony kamatkörnyezetben jelentős hozamnak számít, ráadásul a lakás-takarékpénztáron keresztül felhalmozott összeg kamatadó-mentes. Mivel a lakástakarék-szerződések szabályozása eléggé kötött, ez megkönnyíti a választást az egyes szolgáltatók között, ugyanakkor így is lehetnek jelentős különbségek. „Elsősorban a szerződéskötési díjban vannak eltérések. Láttam már 60-80 ezer forintos díjazást is, ami egy egész éves állami támogatást elvihet. Érdemes tájékozódni” – zárta szavait az ingatlanszakértő.
Még nincs értékelve