Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Pannon Presztízs Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Pannon Presztízs Magazint! Keresse az újságárusoknál a Pannon Presztízs Magazint!
Online újság Újság

Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Presztízs Style Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Presztízs Style Magazint! Keresse az újságárusoknál a Presztízs Style Magazint!
Online újság Újság

Ingatlanpiaci körséta

Csökkent a vásárlók és a vásárlások száma

Balogh Zoltán | Patyus Ferenc | 2010.09.17. |
Ingatlanpiaci körséta
Országszerte hatalmas óriásplakátok hívják fel figyelmünket az eladó, új társasházi lakásokra, családi házakra. A legkülönfélébb kedvezményekkel kecsegtetnek az építtetők, üzlet mégis alig köttetik. Az értékesítést tovább befolyásolhatja, hogy megközelítőleg húszezer ingatlan áll árverés előtt. Ha a kormány feloldja a kilakoltatási moratóriumot, s ez az ingatlanmennyiség piacra kerül, komoly árcsökkentő hatása lehet. A szakember szerint a devizahitelek visszavonása nem tűnik rossz megoldásnak, ám a korlátozások sok évet késtek.
– A hazai ingatlanpiac az elmúlt években szerkezetileg egymás után többször is átalakult – fogalmazott Timkó Zoltán, a Titán Ingatlan több évtizedes tapasztalattal rendelkező értékesítője. – A katalizáló okok között a kedvező hitellehetőségek, állami támogatások ösztönző ereje mellett a személyes felelőtlenséget, túlzott optimizmust is lényeges megemlíteni. Így a jelenlegi helyzet értékelésénél a gazdasági és politikai hatások mellett az emberi tényezőt sem szabad figyelmen kívül hagynunk! A kereslet növekedésének ütemét gyorsan felvette a kínálat bővülése és országszerte gomba módra szaporodtak az új családi és társasházak. A tegnap még zöldséges ismerőseink is hatalmas dzsipekkel közlekedő építési vállalkozók lettek. Az emberek pedig csak vettek és vettek. Minden gazdára talált, ha nem lakhatási, akkor bérbeadási céllal. A kedvező hitelek és a viszonylag egyszerű hozzájutás lehetővé tették, hogy akik eddig béreltek, minimális önerővel már a magukét fizessék. Ez is lett az évtized közepének vezérgondolata: Miért béreljek, hiszen azért a pénzért a sajátomat is fizethetem?
– Szinte még a kutyaólakat is megvették az emberek, óriási négyzetméterárak forogtak a piacon. Valós volt az eladott ingatlanok ár-értékaránya?
– Köszönőviszonyban sem volt a fizetőképes kereslettel, de ami a legfontosabb, az emberek minimális tágulást hagytak a havi törlesztő részletek tekintetében. Így az igen szoros családi költségvetés mellett az elmúlt években tapasztalt kamat és költségemelkedés, illetve a munkaerő piaci helyzet átalakulása azt eredményezte, hogy sokan elérték, vagy átlépték teherviselő képességük legfelső határát.
 
A bank diktál
 
Presztízs Magazin
– Ekkor jelentkeznek a bankok, pénzintézetek. Az árverés alá kerülő ingatlanok milyen ármódosító tényezőt jelenthetnek a piacon?
– Jelenleg megközelítőleg 20 ezer ingatlan áll árverés előtt. Amennyiben ez a hatalmas mennyiségű ingatlan egyszerre kerül piacra, jelentős árcsökkenést okozhat. Az elmúlt egy évben jóformán az élethelyzetek állandó változását és a jó befektetési időszakot felismerő, tőkeerős vásárlók tartották életben a piacot. A kereslet folyamatos csökkenése, a motivált- vagy kényszereladók tömeges megjelenése árversenyt okozott. A kereslet gyorsabban reagált a piaci változásokra, és ösztönszerűen a gyengébb ellenállás irányába mozdult. A kínálat nehezebben birkózott meg a megváltozott helyzettel.
– Maradjunk még az ingatlanukat elveszítő embereknél, akik rendkívül nehéz helyzetbe kerültek, a kilakoltatások után családok lettek gyakorlatilag hajléktalanok.
– A kormány kilakoltatási moratóriumot léptetett érvénybe, mely a törvény hatályba lépését követő naptól a következő fűtési szezon végéig, azaz 2011. április 15-ig tart. Az év végére létrejön a Nemzeti Eszközkezelő Társaság, amely a szociálisan nehéz helyzetbe sodródott családok számára nyújthat kiutat. A jelenlegi valutahitelek forintra történő konvertálása mellett az árverezésre kerülő lakások visszabérléséről is szó van.
 
Újra a bérlakás lesz a módi?
 
– Nyugaton a társadalom széles rétege él bérlakásokban, bár ha a lakbér és
Presztízs Magazin
a fizetés arányát nézzük, számukra a lakbér kifizetése korántsem jelent akkora terhet, mint Magyarországon.
– Az ingatlanpiacon a bérlakás-rendszer fogalma nem új keletű dolog, ez a háború előtti időszak jellemző lakhatási formája volt. A magántulajdonú bérházak az államosítás után magánkézből állami tulajdonba kerültek, jelenleg is találkozhatunk egyházi vagy városi tulajdonú bérletekkel. Az elmúlt évben a bérleti piac jelentősen erősödött. Ez kínálati oldalon a lakásárak jelenlegi alakulásával, keresleti oldalon a hitelfelvétel körülményeinek változásával magyarázható. Külföldön teljesen természetes, hogy az emberek vásárlás helyett bérelnek. Ez egyrészt a magas ingatlan árakkal magyarázható, másrészt flexibilisebb vásárlói magatartáshoz és életmódhoz kötött. Szükségszerűségét a hazai munkaerő piaci helyzet is indokolja, hiszen nálunk is egyre gyakoribb, hogy a munkavállalók kényszerűségből a lakóhelyüktől távol keresnek, vagy kapnak munkát.
– A bebukott adósok mellett kiket érintett még érzékenyen a válság?
– A változások vesztesei még azok, akik az elmúlt néhány évben a jelenleginél magasabb áron jutottak hozzá ingatlanjaikhoz, de most el akarják adni azokat. Nekik le kell nyelniük a keserű pirulát: alacsonyabb eladási ár, megnövekedett hitel, szerződésmódosítási díj, befektetett önerő zsugorodása. Már az is jó, ha azon az áron cserél gazdát egy lakás, amelyen 2007-ben vásárolták. Gyakori jelenség, hogy a két-három évvel korábbi ár alatt sikerül túladni otthonukon. Az árfolyam-ingadozás hatására a felvet hitelek értéke megnőtt, amely a havi törlesztő emelkedésén túl, egyes ingatlanokat korlátozottan forgalomképessé tett. A 15 millió forintnál alacsonyabb értékű ingatlanok vásárlói – többnyire azok az emberek, akiket a válság munkahely és fizetőképesség szempontjából érintett – is nehéz helyzetbe kerültek. Azt azonban kijelenthetjük, a gazdasági válság hazánkban nem okozott olyan drasztikus árcsökkenést, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában.
 
Ha olcsóbban adunk el, olcsóbban is vehetünk
 
Presztízs Magazin
– Ha már kénytelenek vagyunk olcsóbban eladni a korábban borsos áron megvásárolt ingatlanunkat, akkor olcsóbban is vehetünk, igaz?
– Így van, az árcsökkenés általános jelenség és többnyire értékkövető. Persze kivételek mindig vannak, hiszen az eladói motiváció, az ingatlan sajátos tulajdonságai és az adásvétel feltételei, hasonló ingatlanok esetében eltérő vételárat eredményezhetnek. Ez kifejezetten igaz a családi házakra, hiszen ezek esetében sok ármódosító tényező létezik.
– Mennyivel esett vissza az ingatlaneladások száma? Korábban a kevés önerő és a sok hitel dominált, milyen fizetési forma jellemző most a piacra?
– A vásárlók a tranzakciók száma érezhetően csökkent ugyan, de fizetőképesség szempontjából a kereslet is átalakult. A hitelfelvétel körülményeinek folyamatos szigorítása által okozott szelekció végeredményeként 80 százalékban készpénzes adásvételekről beszélhetünk. Ez persze magasabb fokú alkukészséget követel meg az eladóktól. Mivel számtalan tulajdonos nem akarja, vagy nem tudja követni az árak elmozdulását, így rengeteg eladhatatlan ingatlan lebeg a piacon, tehát a kínálat nagynak tűnik.
– Valamelyest „letisztította” a piacot, hogy az állam gyakorlatilag leállíttatta a devizahitelezést?
– A devizahitelek visszavonása, tekintve a svájci frank és egyéb valuták kritikus kitéréseit, nem tűnik rossz megoldásnak. A jelenlegi korlátozások mindössze nyolc évet késtek. Ma már mindenki világosan látja, hogy a hitelfelvétel nagyobb körültekintést igényel, ezért a hatályos rendelkezések szükségtelenek. Felmerül a kérdés: a gazdasági szakemberek számítottak-e a krízishelyzet kialakulására? Ha nem, akkor az átlagember sem tehető felelőssé. Tehát olyan szituáció áldozatai, amely nem volt előre kalkulálható. Vagy ha igen, nos, abba jobb nem belegondolni…
– Gondolatébresztő szavak… Lépjünk tovább, reálisan mérik fel az eladók az
Presztízs Magazin
általuk piacra dobott ingatlan értékét?
– Sajnos árképzés esetében az emberek még mindig inkább az ismerősök véleményére adnak, mint a szakemberekére. A „szájreklám” tömegpusztító fegyverként tarol a piacon, megfosztva az eladókat, vevőket egy szakmailag és üzletileg egyaránt megalapozott ügylettől, pedig az eladási árak tekintetében egyetlen hiteles forrás az ingatlanközvetítőknél keresendő.
– Az ingatlanszakembereket inkább eladásnál vagy vételnél keresik fel?
– A vevők és eladók a szakemberekhez való viszonyulás szempontjából különböznek. Amíg az előbbiek főleg kényelmi okokból, erőteljesebb bizalommal fordulnak szakértőkhöz, addig az utóbbiak bizalmatlanul és kényszeredettségből keresik a közvetítőkkel való kapcsolatot. Összességében azt javaslom, hogy eladóként és vevőként is keressék az ügynökségekkel való kapcsolatot. A középáras szolgáltatási árak mellett az önálló, jól felszerelt irodával rendelkező vállalkozásokat részesítsék előnyben. Eladóként válasszák ki az ajánlott vagy jelentkező cégek közül azt a maximum kettőt, akiknek fellépésük a legszimpatikusabb, érthető és követhető szerződési feltételek mellett, három százalék alatti jutaléksávban gondolkodnak.
Átlag: 5