Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Pannon Presztízs Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Pannon Presztízs Magazint! Keresse az újságárusoknál a Pannon Presztízs Magazint!
Online újság Újság

Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Presztízs Style Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Presztízs Style Magazint! Keresse az újságárusoknál a Presztízs Style Magazint!
Online újság Újság

A legjobb hitel, ami nincs

Hitelesen a hitelekről

Tancsa Ágnes | Koppán Viktor Dávid | 2011.06.29. |
A legjobb hitel, ami nincs
Magyarországon több mint 100 ezer felmondott jelzáloghitel van. A bírósági végrehajtásról szóló (1994. évi LIII.) törvény rendelkezik arról, hogy december 1. és március 1. között nem lehet az embereket kilakoltatni, de a lakáshitel-szerződések jelentős része tartalmazza az ingatlan végrehajtáson kívüli értékesítésének lehetőségét, emiatt 2010. február 2-től árverezési tilalom alá helyezte az Országgyűlés a lakóingatlanokat. Július 1-jéig még él a kilakoltatási és az árverezési moratórium, de mi lesz utána? Akcióterv van, jogerős szabályozás nincs. Hogyan kerülhető el a teljes csőd? Mit tehet, aki nem tudja fizetni a törlesztő részleteket? Csanaky Bernadettel ezekre a kérdésekre kerestük a válaszokat.

- Több mint tíz éve adsz ingyenesen tanácsot azoknak, akik hitelt szeretnének felvenni és azoknak, akik a meglévő hitelüket nem tudják tovább fizetni. Változott a hitelfelvevők köre az évek alatt? Akár a gazdasági válság következtében?  

- A hitelválság kialakulása előtti ügyfélkör egész más volt, mint az azóta megmaradt vagy kialakult. A 2008. szeptember előtti ügyfelek köre szinte az egész társadalmat felölelte, kivéve persze a felső tízezret. Sok esetben akár a harmadik, negyedik ingatlant vásárolták a hitelből. Illetve a vállalkozói réteg is jelen volt, amely akár magáningatlan bevonásával egy vállalkozás fejlesztéshez szabad felhasználású több tíz milliós hiteleket vett fel.
A válság óta maradt a középosztály vagy annak felső szintje, a multiknál dolgozó közép-, felsővezetői pozícióban lévő húszas éveinek vége felé járó, és a harminc-negyven éves korosztály akik első lakásukat vásárolják. Igényesebbek, nagy jövedelemmel rendelkeznek, három-négy, de akár nyolcszáz nettóval is van ügyfél. Általában vagy nagyobb új lakást, vagy új építésű kettes- hármas társasházban házrészt vásárolnak, harminc negyven millió körüli értékben.
Sajnos a válság miatt kialakult egy olyan kényszer-hitelfelvevői kör is, akik még tehermentes ingatlannal rendelkeznek, ami többnyire a szüleiké. A meglévő hitelüket nem tudják fizetni és nem tudják értékesíteni az ingatlant sem, ezért átmenetileg, pár millió forintot a szülői ingatlanra segítségként felvesznek.
 
- Tisztában vannak azzal az emberek, hogy mekkora kockázata van a hitelfelvételnek?
 
Presztízs Magazin
Abban az esetben, ha sikerül az ügyfélnek megtalálnia egy valóban jó pénzügyes szakembert, aki akár a válság előtti devizahitel kockázatokról, akár a most meglévő hitel kamatváltozásával kapcsolatos kockázatokról korrektül tájékoztatja, akkor általában fel tudják mérni, hogy ez mit jelent. Sajnos jellemző volt mind a hitelközvetítő piacra, mind a banki ügyintézők tájékoztatási szokásaira, hogy elsiklottak a kockázatok kiemelése fölött. Nagyon-nagyon alacsonyan van az országban a pénzügyi kultúra, tisztelet a kivételnek. Több ezer ügyfelem közül az elmúlt tíz év alatt, biztos nem volt több tíznél, aki elolvasta a közjegyzői okiratát pontról pontra, és ha valamit nem értett benne, akkor kérdezett.
 
Nem jótékonysági intézmény
 
- Ebben nincs az benne, hogy egyszerűen kényszerhelyzetben van aki hitelt vesz fel? Mindegy, hogy mi van a közjegyzői okiratban, így-is úgy-is alá fogja írni.
Aki nem pénzügyi szakember, az egy havi törlesztő-részletet lát, esetleg látja, érti, hogy van egy alapkamat, valamilyen referencia kamat, amihez kötődik az ő banki hitelének a kamata és ennek van egy banki nyeresége, költsége, amit ő fog fizetni. De az, hogy ez hogy fog alakulni a futamideje alatt, ami 10-20 év vagy sok esetben akár 30, azt ő nem látja. Nem is láthatja, hogy ebből mi lesz később, merthogy jelen pillanatban nincs futamidő végéig fix kamat egy hitelnél sem, van államilag támogatott hitelre viszonylag szűk körnek felvételi lehetősége, ahol szintén nem a kamat fix a futamidő végéig hanem bizonyos állampapírokhoz kötődik a kamata. Ez kicsit kiszámíthatóbb, de igazából hosszútávon tuti nincs. Sokan úgy gondolják, hogy amit most éppen a bank kínál havi törlesztőben - akár akciós kamatot - azt végig ebben kell majd fizetnie. Lehet, hogy annak a kockázatát felméri, hogy ez a havi törlesztőrészlet, mit fog jelenteni, ha ne adj Isten elveszíti a munkáját, de azt nem méri fel, hogy milyen egyéb kockázatai vannak. Sokan még mindig úgy gondolják, van egy állami bank, aki a nép bankja, és nem értik, hogy a bank az egy profit szerzési céllal létrejövő vállalkozás az országunkban. Tehát nagy eséllyel, ha valaki egy bankba betér, akkor a megfelelő elvárt hasznot fogja hozni a banknak. Ez igaz betéti oldalon is, ha ő betétet szeretne elhelyezni, és igaz a hitel oldalon is, tehát nem jótékonysági intézmény egy bank.
 
- Szó sincs tehát kölcsönös kisegítésről.
- Kölcsönös kisegítés lehet, abban az esetben, ha felelősen döntve, mindenki a saját részéről felmért kockázatokat mérlegelve hozza meg a döntéseit. A bank nyilván, mivel profi szakemberei vannak, felelősen hozza meg a saját döntéseit, a másik oldali döntés meghozatal nagyon sokszor laikusként történik, amiből később adódhatnak meglepetések. Ezért nagyon fontos, hogy jó szakemberhez forduljon az ügyfél.
 
- Miért „csúsznak meg” a legtöbben?
- A fő ok a munkahely elvesztése. De nem a jelzáloghiteleket nem fizeti az ügyfelek többsége, hanem az áruvásárlási hiteleket, a személyi kölcsönöket, a folyószámla hitelkeretet, a hitelkártyákat, autóhitelt. Sajnos sokan nem tudják, hogyha nem fizeti be az egyik hitelkártyáját, az a hitelintézet, akinek tartozik ezzel, elindít egyféle végrehajtási jogot ellene, az ingatlanára kerülő végrehajtási joggal pedig a rendesen fizetett, meglévő többi hitelét is azonnal felmondott hitelnek tekintik a hitelintézetek, és csatlakoznak a végrehajtáshoz. Ekkor már nagyon nagy probléma van.
 
A bankkal is lehet tárgyalni
 
- Ha már belekerült egy hitelcsapdába, akkor mit tehet?
Presztízs Magazin
 
- Az első és legfontosabb, hogy nem szabad halogatni semmit, azonnal fel kell venni a kapcsolatot a bankkal, nem kell megvárni egy-két hónap nemfizetést, hanem amint elvesztette a munkáját, rögtön lépni kell. Nem célja a banknak sem az ingatlanok, sem a felmondott hitelek gyűjtése. Ha túl sok felmondott hitele van egy banknak akkor a bank kockázati biztosítékként félre kell tegyen ezeknek a kockázatára, magyarul forrásokat veszít el, ami neki sem jó, tehát nagyarányú bedőlt hitelt egyik bank sem szeretne. Sőt, egyáltalán nem szeretnék, hogy bedőljön a hitel, azt szeretnék, hogy az ügyfél fizessen, mert neki abból van haszna, ezért minden híreszteléssel ellentétben, lehet egy bankkal korrektül tárgyalni. De mivel itt is laikus az ügyfél, mindenképpen célszerű szakembert bevonni a saját oldalán.
A pénzvilág úgy alakult Magyarországon, hogy aki ért hozzá, az nagyon jól meg van fizetve a banki oldalról, ezért nincsenek pénzügyi vállalkozások, akik ügyfél oldalon tanácsadásra jöttek volna létre, vagy nagyon kevés ilyen van.
 
- Bajbajutott ügyfélnek pedig nincs pénze tanácsadóra.
- Igen. Ezért úgy gondolom, hogy az önkormányzatok feladata lenne létre hozni, olyan jól megfizetett szakemberekből álló gárdát, akik az ilyen ügyfeleknek - akár kézen fogva elmegy vele - segít a tárgyalásban. Jogsegély szolgálathoz hasonlóan. De a bankban ülő szakemberek, pont azért mert a banknak nem érdeke a bedőlt hitel, segítőkészek, elmagyaráznak mindent, kell hozzájuk fordulni mindenképpen, és kérdezni kell, amíg meg nem érti az ügyfél, hogy mi a következmény.
 
- Egy hiteltanácsadó azonkívül, hogy megérteti az ügyféllel, hogy vele mi történik, pontosan milyen helyzetbe került, mit tud tenni még, hogy segítsen neki kilábalni?
- A probléma megértése a kulcsa mindennek, mert ahogy az ügyfél megérti, hogy ő milyen helyzetben, hol áll, és esetleg utat mutatnak neki, hogy merre kell indulnia, akkor sokkal jobb döntéseket tud hozni, mintha tapogatózik a sötétben. Nagyon sok esetben nincs megoldás, vagyis az a megoldás, hogy ne adj Isten elvesztette az ingatlanát.
 
- Tehát időben adja el, és abból fizesse vissza a hitelt?
Presztízs Magazin
- Ha még el tudja adni. Onnantól kezdve, hogy felmondott hitele van, az ingatlanra jelzálog és elidegenítési tilalom van bejegyezve, vagy a bankkal vagy a bank által értékesített ingatlant megvásárló, külsős követeléskezelő céggel közösen tudja, ha tudja értékesíteni. Ha nem tudja, vagy nem hajlandó a követelés kezelő cég vele együttműködve értékesíteni, mert ő már ezt az ingatlant megvásárolta a banktól, akkor nagy probléma van. Általában a vételi jogokkal ellátott szerződéseknél, közjegyzői okiratoknál és opciós vételi joggal is terhelt hiteleknél van nagyon nagy probléma, és azonnal gond. Merthogy ott a vételi opciós jog alapján lehívható a tulajdonjog úgy, hogy az ügyfél nem is érintett a dologban, akár nem is tud róla. A vételi jogok a piaci érték alatt voltak meghatározva, tehát ha egy vételi joggal terhelt ingatlannál a hitelt nem tudja fizetni, akkor még nagyobb kockázata van annak, hogy elveszíti az ingatlant nagyon gyorsan.
A sima jelzáloggal terhelt, vételi joggal nem terhelt ingatlanoknál sem célszerű megvárni, amíg felmondja a bank a hitelt. Minél előbb lépni kell, szabadulni, amíg lehet értékesíteni, akár az elképzelés alatti áron is. Egy felmondott hitel körülbelül húsz és harminc százalékos büntető kamat között kamatozódik. A hitelesek védelmében hozott törvény értelmében a bank 90 napon túl nem kérhet büntető kamatot, de a bank ezt az ingatlant ezen idő alatt el fogja adni, és a követelés kezelő cégekre ez nem vonatkozik. Ez azt jelenti, hogy egy eredetileg 6 milliós tartozás évente 1-1,2 millió forintot növekedik.
Azért is fontos azonnal szakemberhez fordulni a bajban, mert vannak hitelvédelmi, adós védelmi programok, amelyekhez addig lehet csatlakozni, amíg nem mondja fel a bank a hitelt. Összességében jobban járna az ügyfél, ha fizetné rendesen a hitelét, de fél év, egy év, maximum két év halasztásra, kedvezményesebb törlesztőrészlet fizetésre lehetőség van. Nyilván nem azt jelenti, hogy amit ő most nem fizet be, azt nem kell majd befizetni. Be kell, de haladékot kap rá.
 
Úgy gondolom nem érdemes várni állami segítségre, mert ez most olyan nagy tömegben probléma, hogy ezt az ország nem nagy eséllyel tudja megoldani, olyan szinten biztos nem, hogy a bedőlt, eladott, követelés kezelőnél lévő ingatlanokat visszaszerezze valahogy az ügyfél nevére. Nem gondolom, hogy bérlakásprogramként ez meg tudna valósulni.
Átlag: 5