Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Pannon Presztízs Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Pannon Presztízs Magazint! Keresse az újságárusoknál a Pannon Presztízs Magazint!
Online újság Újság

Bezárás

Válassza ki, hogyan szeretné megvásárolni a Presztízs Style Magazint.

Fizessen elő, olvassa az interneten a Presztízs Style Magazint! Keresse az újságárusoknál a Presztízs Style Magazint!
Online újság Újság

A bizonytalanságban is biztos: vége a nagymértékű ingatlanár-emelkedésnek

„Kell egy ház…

Benkő Péter | Profimedia - Red Dot | 2021.01.05. |
A bizonytalanságban is biztos: vége a nagymértékű ingatlanár-emelkedésnek
…lenn, az óceán partján…” – énekelte egykor a Ladánybene 27 a híres slágert. Sokan emlékszünk rá, de akik nem, őket is érintette/érinti, sőt – hogy drámaiabbá tegyük a helyzetet – érinteni fogja még jó ideig a járvány és annak hosszú távú gazdasági hatása. Családok életét változtatta meg már eddig is, és várhatóan nem lesz ez másként a közeli jövőben sem. Cikkünk célja mégsem a rémisztgetés, sokkal inkább valós körképet kívánunk adni a hazai ingatlanpiaci helyzet alakulásáról a folyamatosan változó hatások tükrében. Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci portáljának vezető gazdasági szakértőjét kerestük meg a témában.
Igen, kell egy ház… vagy egy jobb lakás… sok család álma, vágya, s talán éppen most válik majd elérhetővé számukra, pontosan a járvány generálta gazdasági visszaesés miatt. Főként azok az emberek lehetnek érintettek, akik home office-ból végzik a napi munkájukat – és akik hajlandók bevállalni a messzebbre költözést, hisz köztudott, elindult egy folyamat, a nagyvárosokból sokan költöznek az agglomerációba, de még távolabb is terveznek otthont teremteni maguknak. Ennek azonban ára van, lesz, másként – erről is szót ejtünk majd, de előbb arra kérdezünk rá Balogh Lászlónál: mennyire érzékelik ők, a szakemberek a kereslet átrendeződését?
 
Az arány már átfordult
 
Presztízs Magazin– Érzékeljük, már a járvány első hulláma kapcsán tapasztaltuk, amikor szigorú kijárási korlátozásokat vezettek be. 2014-2019 között jócskán pörgött a nagyobb városok és Budapest lakáspiaca, ma viszont már nem a városokban, sőt nem is a közvetlen agglomerációban koncentrálódik a kereslet. Más volt a munkavégzés mikéntje azelőtt, mára ez megváltozott a távmunkában rejlő lehetőségek kiaknázásával. A városi lakások folyamatos árdrágulását már a járvány kitörése előtt kompenzálta a külsőbb övezetek iránt növekvő igény. A vírus aztán némileg a keresletet is átrendezte ingatlantípusonként: míg az idei márciust megelőző egy évben az érdeklődők mintegy 58%-a lakást, 42%-uk pedig házat keresett, ez az arány ma 48, illetve 52%-ra fordult át. Ma tehát kisebb a kereslet a lakásokra.
– Ez bizonyára a járvány hatása.
– Azt tapasztaljuk, az emberek élete átértékelődött, felismerték, nem biztos, hogy egy panellakásban jobb élni – még ha kényelmesebb is –, mert nincs kert, terasz, erkély, a panelpiacon egyértelműen visszaesett a kereslet. Egyébként a nagyvárosi lakások ára korábban 20-25%-kal nőtt éves szinten, ma stagnál, a panellakásoké pedig 4-5%-kal csökkent. Ez érzékelhető, viszont érdekes, mert olyan, mintha az ingatlantulajdonosokat a vírus messze elkerülte volna, azaz a kínálati árakban nem következett be hatalmas árzuhanás.
Aztán megfigyelhető az is, hogy a hosszú évekig tartó kínálatiár-drágulás miatt a lakásokat döntően hitelből vásárolták, a járvány gazdasági hatásai miatt azonban sokkal óvatosabbak az emberek, de a bankok is! Utóbbiak már nemcsak a minimumfeltételeket követelik meg a hitelkérelmezőktől, hanem esetenként szigorúbb elvárásokat támasztanak. Bank és bank hitelajánlata között is van különbség, de összességében a hitelkihelyezési kedv visszafogottabb. A vásárlók részéről pedig a terasszal, erkéllyel ellátott vagy saját kertkapcsolattal rendelkező lakásokra mutatkozik egyrészt igény, másrészt többen nagyobb távolságra is szívesen költöznek, még nyaralókat is keresnek állandó lakás céljára.
– Leginkább mely területeken figyelhető ez meg?
– A Velencei-tó környéke ma már a főváros agglomerációs övezetének tekinthető, ugyancsak a Balaton keleti medencéje (Balatonkenese, Almádi térsége) is. A Balaton speciális hely, oda az ország bármely részéből érkezhet vevő. Végső soron minden olyan település keresett, ahol jó az infrastruktúra, megfelelő színvonalúak a szolgáltatások, jó a közlekedés, gyorsan elérhető a főváros. Látható, hogy ezek a települések rohamosan bővülnek. A Balaton környékén eddig is nagy volt az igény, s hogy ma már nem csupán szezonális ingatlanként, hanem állandó lakóházként tekintenek egy nyaralóra, az jól látszik az árakon. Nézzünk egy példát! Az almádi, füredi, siófoki házak átlagos kínálati árai négyzetméterenként 590-600 ezer forintra kúsztak fel – ez megfelel Budapest külső kerületeinek. A kereslet-kínálat átrendeződése nyilvánvalóan előbb-utóbb az árváltozásokban tükröződik.
 
„Alku nélkül nincs vásár”
 
Presztízs MagazinA szakértő megemlíti, hatalmas árzuhanást még nem okozott a járványnak sem az első, sem a második hulláma, de mégis, „alku nélkül nincs vásár”, vajon ezen a téren van-e valami változás, vagy legalábbis mozdulnak-e valamilyen irányba, ha még alig mérhetően is a szerződéskötésre kialkudott vételárak, ezt nézzük most meg.
– Alkudni mindig érdemes, és most lehet is, mert az alacsonyabb kereslet miatt kénytelenek az eladók engedni: míg 2018-19-ben ez csupán 3%-ot jelentett, mára elérheti a 10-15%-ot is – ha valaki komolyan értékesíteni kíván. Hangsúlyozom, ez az alkura vonatkozik, a kínálati árak változatlanul magas szinten stagnálnak a lakásoknál, már nem emelkednek. A nyaralóknál igen, 2014 végétől, 2015-től lendületes növekedést láttunk, ami aztán 2017-18-ban robbant be látványosan, és még mindig tapasztalható! Az eladási idő ezzel párhuzamosan csökkent, átlagban 40-50 nap alatt értékesítenek egy ingatlant, szemben a korábbi 80-100 nappal. Budapesten ma a kínálati árak 700 ezer Ft/négyzetméter körül mozognak, de a főváros másként viselkedik, mint a többi nagyváros, hisz a rövid távú bérbeadás iránt hatalmas volt a kereslet, ami a turizmus beszűkülése miatt ma nincs, helyette hosszú távra adják ki a lakásokat. A kínálat megugrott, a kereslet nem igazán nagy, emiatt az utóbbi időszakban már tapasztalható 10-15%-os árcsökkenés.
– A klasszikus agglomerációs övezetek felértékelődése mennyire tükröződik a kínálati árakban, a tranzakciók gyorsaságában?
– Itt az övezetek kitolódását hangsúlyoznám: a koronavírus „nyertesei” azok a nagyvárosoktól távolabb fekvő települések lehetnek, ahova a home office-ból dolgozók kiköltöznek. Ez azért sem hátrány, mert az elmúlt 4-5 évben egyre inkább kinyílt az ingatlanolló a kistelepülések hátrányára. A mai folyamatok most ezeket hozhatják helyzetbe. A fő szempontok a jó megközelíthetőség, a jó infrastruktúra, sőt a falusi CSOK révén a magasabb állami támogatások. Mindennek hozadékaként az érintett területeken nagyobb arányú ma a drágulás, az elmúlt fél évben mintegy 10-12%-os.
– A saját termények előállítása (a bolti beszerzés helyett) motiválja-e a vevőket/embereket afelé, hogy telkeket, zártkerteket vásároljanak, s ebben a szegmensben van-e változás, elmozdulás árak tekintetében?
– Mivel még friss a járvány hatása, ez kifejezetten nem látszik, de várható, hogy ez a hatás lecsapódik hosszabb távon a zártkerti övezetekre, többen kiköltöznek, de a feltételek itt köztudottan behatároltabbak, mint belterületen.
 
Akinek van…
 
Ma szívesebben gyűjtenek, tartalékolnak az emberek, de aki tőkével rendelkezik, nem biztos, hogy bankban helyezi el, részvényekbe fekteti a pénzét. Megkérdezzük Balogh Lászlót, vajon mennyire jó alternatíva most ingatlanba fektetni, s ha igen, miben gondolkodjunk, melyik tartja az értékét, vagy esetleg még bevételhez is juttatja valamilyen módon a tulajdonosát. Válaszként elhangzanak érdekességek.
– Igen népszerű befektetési forma volt a lakás, a vevők 25-30%-a költötte erre a megtakarított pénzét az elmúlt időszak folyamatos áremelkedése miatt. Azonban egyre inkább csökkent (mára 4-5%) a bérleti díjból kihozható hozamszint, magyarul befektetési célra már nem igazán népszerű a lakás. Több okból sem. A piacon megjelent bizonyos állampapírok hozama közel ugyanekkora, anélkül, hogy foglalkozni kellene velük. Ma a bérleti díjak is folyamatosan csökkennek, a rövid távú kiadást szabályozzák, tehát biztosabb befektetési formákban gondolkodnak az emberek. A szuperállampapír megjelenése óta 20-25%-kal kevesebb a befektető az ingatlanpiacon.
 
És akinek lesz…
 
Presztízs MagazinBalogh László hozzáteszi még, napjainkban más típusú bizonytalansági tényezőkkel kell számolni, itt elsősorban a vírus gazdasági utóhatásaira érdemes gondolni. Ez érthető, azonban mit tehet az, aki nem rendelkezik megtakarítással, de szeretne saját otthont teremteni (mondjuk hitelből), ő mit és hol keres elsősorban: újat, használtat vagy (kisebb) házat?
– A magyar lakosság 85%-a rendelkezik saját ingatlannal. Aki vásárolni kíván, általában elad egy másikat, szebbe, jobba, nagyobba vagy másik helyen lévőbe forgatva be a pénzét. Itt jön szóba ugye a hitel. Nos, a jegybank 2015 óta fokozottan figyel arra, hogy erejüket meghaladó módon ne vállalják túl magukat az emberek. Ezért hoztak olyan előírást, amely szerint a vevőnek a megvásárolni kívánt ingatlan értéke 20%-ával mint önerővel rendelkeznie kell, banki hitel legfeljebb a vételár 80%-a lehet. Pótfedezetként nyilván másik ingatlan is bevonható. Az óvatosabb hitelintézetek 30% önerőt is elvárnak.
A saját ingatlannal még nem rendelkezőknek pedig azt érdemes figyelembe venniük a szakértő szerint: egy átlagos (50 négyzetméteres) budapesti lakás 30-35 millió, megyeszékhelyeken 20 millió forint, a 20% önerő megléte tehát 5-6 millió forintnyi megtakarítást feltételez. Ebből kiindulva többféle stratégiát követhet a saját ingatlanra vágyó fiatal: olcsóbb városrészt, kisebb lakást céloz meg, esetleg olyan települést, ahol kedvezőbbek az árak. Balogh László itt hangsúlyozza, a nagyobb távolságra költözéssel járó utazás jelentős időt vehet el, noha pont az idő az egyre értékesebb erőforrásunk. A vidékre költözés tehát elsőre jól hangzik, hosszú távon viszont megfizetjük az árát. Azt is hozzáteszi az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, hogyha megváltoznak a munkavállalási és foglalkoztatási szokások, az emberek sokkal könnyebben elengedik majd a nagyvárosi létet és az azzal járó kényelmet.
 
Javuló alkupozíciók
 
A szakember felhívja a figyelmet, hogy a lakásár, mint olyan, önmagában nehezen megfogható dolog, mindig a gazdaság egyfajta mutatójaként értelmezhető.
A kínálati árak stagnálásáról már ejtettünk szót, vajon hosszabb távon az újlakás-kínálat beszűkülése és a járvány felfutása miatt várható-e nagyobb mértékű árcsökkenés – kérdezem, mire Balogh László elmondja, kormányzati részről van szándék az ingatlanpiac élénkítésére, de a járvány okozta bizonytalanság miatt sok vevő kivár. Aki pedig mégsem, az bátrabban alkudozik, számára kedvezőbb vételi ajánlatot tesz. – A bizonytalanságban is biztosan kijelenthető, hogy nagymértékű áremelkedés biztosan nem lesz, talán semekkora, inkább az árak további stagnálására számítunk. De minden a járvány kimenetelétől és gazdasági hatásaitól függ.
Összegezve tehát, mire számíthatunk az ingatlanpiacon – a jelenlegi helyzet nem hajtja felfelé tovább sem a keresletet, sem az árakat, az elmúlt évek drágulása véget ért.
 
----------------------------------------------------------------------------------------
 
Speciális lehetőség befektetőknek – miért éri meg?
– Mi a helyzet a rozsdaövezetbe sorolt ingatlanokkal, van-e érdeklődés építtetői/befektetői oldalról a hasznosítás (lakóparkok kialakítása) iránt?
– Látok fantáziát ezekben a jó ideje kihasználatlan területekben, melyeket ugyan jelentős fejlesztésekkel, de most lehetőség lesz bevonni a város szövetébe, a lakáspiacra, így szélesítve a kínálatot. A nagyobb kínálat ugye megfizethetőbb árakat eredményez a nagyvárosok piacán. Kérdés, milyen tevékenység folyt korábban az adott területen, az esetleges kármentesítés mellett megéri-e a beruházónak lakóparkot kialakítani egy rozsdaövezetben. Végső soron viszont minden érintett városnak jó lehetőség a felhagyott, egykori ipari létesítmények – megfelelő átépítéssel – lakásokként, lakóparkként történő hasznosítása.
Még nincs értékelve